代建企業(yè)“竟技”地產(chǎn)紓困，“綠城模式”引領(lǐng)新路徑
2024年，綠城管理"首批紓困項(xiàng)目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目均保時(shí)、保量、保質(zhì)交房，贏得業(yè)主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)累計(jì)交付量已達(dá)到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環(huán)境。
與知名AMC（資產(chǎn)管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項(xiàng)目的主要方式。例如綠城管理與東方資產(chǎn)合作了昆明云筑臻邸項(xiàng)目，與長城資產(chǎn)合作盤活武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目，與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項(xiàng)目，與余姚市國資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項(xiàng)目，都成為項(xiàng)目紓困的典型案例。
伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業(yè)深度入局，"代建+"已成為當(dāng)前項(xiàng)目紓困的主流模式。"圍繞紓困業(yè)務(wù)綜合能力的提升，綠城管理也一直在思考‘代建+'模式的創(chuàng)新可能，探索基于紓困各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和增效，帶動(dòng)整體能力上的提升。如果代建端的這套創(chuàng)新持續(xù)演進(jìn)，或?qū)⑹侵袊康禺a(chǎn)紓困新模式的重要一極。"綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
房地產(chǎn)紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。例如武漢的知名項(xiàng)目——當(dāng)代集團(tuán)出險(xiǎn)后留下的天譽(yù)項(xiàng)目（現(xiàn)名"綠城?桂湖雲(yún)翠"），原開發(fā)商出險(xiǎn)流動(dòng)性危機(jī)，背后財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深，項(xiàng)目也陷入銷售困境，難以繼續(xù)運(yùn)營。
"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，綠城管理曾以5個(gè)數(shù)字，總結(jié)項(xiàng)目紓困的主要五個(gè)著力點(diǎn)：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機(jī)構(gòu)、代建公司"三個(gè)推手"齊心協(xié)力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業(yè)的全過程開發(fā)委托管理模式、無上述要求物業(yè)的工程代建管理模式），達(dá)成最重要的那"一個(gè)目標(biāo)"——保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)滿足政府批復(fù)文件要求，交付到業(yè)主。
其中，"產(chǎn)品、品質(zhì)"四字不僅是紓困的核心目標(biāo)，也是紓困工作中實(shí)實(shí)在在的難點(diǎn)和重點(diǎn)。
例如上述武漢的困境項(xiàng)目，其原規(guī)劃為一個(gè)高端商品樓盤，房屋設(shè)計(jì)面積大、裝修貴、總價(jià)高。在樓市下行階段，項(xiàng)目的銷售遲緩，建設(shè)也陷入停滯。
2022年，長城資產(chǎn)全面接管項(xiàng)目公司，并攜手綠城管理開展項(xiàng)目紓困。團(tuán)隊(duì)基于對市場的深度調(diào)研、對項(xiàng)目的充分評估，認(rèn)為盤活項(xiàng)目的一大前提是"調(diào)規(guī)"。
但改動(dòng)或引發(fā)已購房老業(yè)主的反對，能否通過地方政府規(guī)劃部門的審批也是關(guān)鍵。因而找準(zhǔn)結(jié)癥、對癥下藥，紓困團(tuán)隊(duì)全力開展與地方的溝通，積極與業(yè)主合理談判。
在此過程中，綠城管理由于常年穩(wěn)居代建行業(yè)規(guī)模和市占率第一位，并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經(jīng)驗(yàn)，"龍頭"的品牌背書，疊加專業(yè)的開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的供應(yīng)鏈資源等優(yōu)勢，使得多方對綠城管理給出了高信任度，大幅推動(dòng)了紓困服務(wù)的開展。
最終，溝通談判成效顯著，在多方達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，武漢項(xiàng)目正式更名為"綠城?武漢桂湖雲(yún)翠"，開展了多次調(diào)規(guī)和爆破作業(yè)，以滿足地質(zhì)和規(guī)劃方面的嚴(yán)格要求，并符合當(dāng)下市場要求，順利推進(jìn)項(xiàng)目重啟。
為了滿足消費(fèi)者需求、提升產(chǎn)品競爭力，項(xiàng)目還進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級，優(yōu)化各個(gè)細(xì)節(jié)。
例如，針對桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目"武漢主城區(qū)最后一塊二環(huán)向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優(yōu)勢，規(guī)劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實(shí)現(xiàn)約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。
綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望將武漢項(xiàng)目樹立為"全國標(biāo)桿"，展示代建企業(yè)如何通過產(chǎn)品力、品牌力、管理力、服務(wù)力，推動(dòng)紓困項(xiàng)目重獲市場認(rèn)可，為"保交樓"工程交上更讓大家滿意的答卷。
武漢綠城桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目兩度開盤均創(chuàng)造了熱銷盛況，開盤當(dāng)月累計(jì)熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創(chuàng)新高。桂湖雲(yún)翠的熱銷和產(chǎn)品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領(lǐng)先地位。
