上海商業(yè)地產(chǎn)市場第一季度迎來“開門紅”
仲量聯(lián)行和高力國際的數(shù)據(jù)均顯示，第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)“超預(yù)期”，寫字樓租賃市場凈吸納量和大宗交易交易額等各項統(tǒng)計指標傳遞出積極信號。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理、中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“我們發(fā)現(xiàn)，無論是中央商務(wù)區(qū)還是非中央商務(wù)區(qū)，都恢復(fù)了租賃辦公用房的業(yè)務(wù)，辦公樓租賃需求也達到了自爆發(fā)疫情以來的季度最高點。
高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅認為：不管是國家的“十四五”計劃，還是上海的“十四五”發(fā)展綱要，商業(yè)地產(chǎn)都在推動人與人之間的數(shù)據(jù)流動，推動科技發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，這不僅僅局限于新能源、人工智能，還將從更深的層面影響整個產(chǎn)業(yè)的布局、開發(fā)、發(fā)展。
甲等寫字樓的凈吸納量繼續(xù)上升。
2023年第一季度全市凈吸納面積錄得28.8萬平方米，為2019年以來的第一個季度。這一季的吸收主要來自非中央商務(wù)區(qū)。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳表示：“租賃需求仍以成本控制和總部整合需求為主，租戶利用低租金的機會升級或擴展搬遷到高品質(zhì)的新竣工項目?！薄爸行纳虡I(yè)區(qū)新的凈吸納量一直上升到37000平方米。由于疾病爆發(fā)的影響逐漸消退，商業(yè)活動逐步恢復(fù)，國內(nèi)企業(yè)的業(yè)績也越來越活躍。一季度，內(nèi)資金融服務(wù)企業(yè)，特別是內(nèi)資公營基金和證券公司的租賃需求較2020年底有所增加。
專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT企業(yè)和金融業(yè)企業(yè)占據(jù)了市場需求的首位，三者分別占到了凈吸收的78%、32%、24%和22%。在這些行業(yè)中，TMT行業(yè)的租賃占比上升到了24%，位居需求第二。就企業(yè)性質(zhì)而言，內(nèi)資企業(yè)仍是需求的主力，占總需求的75%左右，而外資占25%。
今年第一季度，共完成4個新項目，建筑面積31萬平方米。徐匯濱江一新建項目在前期招租階段表現(xiàn)良好。由于長寧區(qū)新落成項目租金表現(xiàn)強勁，中心商業(yè)區(qū)的空置率較第一季度下降0.1個百分點，至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊租賃業(yè)績良好，也使非中心商務(wù)區(qū)的空置率下降了0.7個百分點至28.8%。
工業(yè)區(qū)租金上漲，投資活躍。
雖然第四季度是傳統(tǒng)的淡季，但上海工業(yè)區(qū)市場自去年第四季度以來出現(xiàn)了節(jié)節(jié)攀升的勢頭，2021年第一季度工業(yè)區(qū)整體凈吸納量為22.1萬平方米，較上年同期上升8.4%，整體市場空置率為22.8%。預(yù)期今年園區(qū)整體凈吸納量將逐步上升，全年凈吸納量可望達到109萬平方米，實現(xiàn)供需基本平衡，表現(xiàn)喜人。
市北板塊兩個新項目于2021年第一季度完工，總建筑面積約10.3萬平方米。上海工業(yè)區(qū)的平均空置率為13.5%，上升了0.8個百分點。租金總需求穩(wěn)定。技術(shù)企業(yè)繼續(xù)主導(dǎo)漕河涇板塊租賃需求。比如，鷹角網(wǎng)就在漕河涇開發(fā)區(qū)中心租了10000平方米。化學(xué)與制藥企業(yè)在張江則繼續(xù)擴張，如競天生物在百佳通園區(qū)租賃10000平方米?？傮w來看，上海工業(yè)園區(qū)租金繼續(xù)呈正增長，環(huán)比上漲0.6%，每天上漲4.4元/平方米。
從客戶需求來看，醫(yī)療保健、軟件服務(wù)、通訊等行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，分別占總需求的26%、20%和14%。上海市集成電路、電子設(shè)備等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的快速擴張。
在大宗交易市場上，機構(gòu)投資者在本季度表現(xiàn)相當(dāng)活躍，寫字樓、商業(yè)區(qū)和零售商業(yè)都錄得大宗交易成交記錄，共計成交人民幣123.2億元。整體而言，國內(nèi)金融機構(gòu)仍然是市場的主要參與者。
零售店煥發(fā)活力，新能源車進駐商場。
上海零售物業(yè)市場本季度暫無新增供應(yīng)，整體市場凈吸納量達7.7萬平方米；每日有效租金為人民幣33.01元/平方米，環(huán)比持平；整體市場空置率為11.2%，下降1.0%。高力國際預(yù)計，由于去年部分項目入市推遲，今年將集中入市約125萬平方米的新增供應(yīng)，給后期市場帶來更大壓力。在需求方面，隨著疾病暴發(fā)得到有效控制，零售市場信心逐漸恢復(fù)，豪華品牌借勢擴張，力圖抓住商機。另外，餐飲品牌和新能源汽車的需求也在持續(xù)增長，目前需求前三名依然是餐飲、時尚服飾和生活方式。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部主管黃璐表示：“新的租賃區(qū)域主要是運動體驗類、運動裝備類、服飾品牌類，以及電子產(chǎn)品和家庭生活類店鋪。其它新的租戶類型，如收藏玩具店、密室和寵物館，也呈現(xiàn)出擴張的態(tài)勢。
因為積極的高端消費提振市場信心，核心商圈首層租金環(huán)比上漲1.3%，每日每平方米49.3元，達到人民幣49.3元。在地區(qū)性購物中心和高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)不斷復(fù)蘇的推動下，非核心商圈租金價格止跌企穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%，至每平方米18.7元人民幣。
飯店市場回暖，服務(wù)型公寓備受青睞。
2021年，預(yù)計上海將有5644個房間進入市場，超高端酒店約占50%。疫情后新常態(tài)下，民眾更傾向于選擇周邊短途旅游，酒店投資方也將根據(jù)消費者新的需求和偏好，做出相應(yīng)的戰(zhàn)略布局。希爾頓、萬豪等多家酒店集團也計劃在上海郊區(qū)開設(shè)高端酒店，如上海松江廣富林希爾頓酒店和上海東方美谷JW萬豪酒店。
到2020年，上海酒店式公寓交易總額將達到56億元，位居全國交易總額之首，并占全國酒店式公寓投資總額的75%。由于長期穩(wěn)定的居住需求，服務(wù)型公寓在暴發(fā)時的抗沖擊能力更強，截至2021年2月，服務(wù)型公寓的入住率為64%，較去年同期上升27.8%。由于全球經(jīng)濟的不確定性，長租公寓和有大量銷售潛力的房產(chǎn)等能帶來穩(wěn)定或快速回報的資產(chǎn)，將繼續(xù)推動今年的交易活動。在今年已經(jīng)宣布的兩個服務(wù)式公寓項目中，包括新天地輝盛坊服務(wù)式公寓和徐匯盛捷服務(wù)式公寓。
