中國商業(yè)地產門戶成功帶領著自身產業(yè)揚帆起航
中國商業(yè)地產門戶成功帶領著自身產業(yè)揚帆起航
商業(yè)地產與住宅地產完全不同，很多操作理念與住宅地產正好相反，如果用住宅地產這一套做法來操盤商業(yè)地產，效果會南轅北轍。很多開發(fā)商都喜歡做商業(yè)地產這個行業(yè)，因為一個好的商業(yè)項目，不管是自營（收租金）還是銷售，都會帶來可觀的、很好的、源源不斷的現(xiàn)金流與利潤，像北京的大悅城，一年8億的租金，這還不算資產增值與銀行融資部分。租金兩億左右的商場、市場，在全國范圍內，比比皆是，利潤可觀，而且解決就業(yè)人口多、消耗資源少、社會貢獻大。所以很多開發(fā)商或其他行業(yè)的人都想做商業(yè)地產。但是，也不是誰都能做這個行業(yè)，這個行業(yè)也是風險非常高的行業(yè)，原來由億萬富翁變成億萬負翁的也比比皆是。這也不是一個有錢就能做的行業(yè)，像前首富娃哈哈，以百倍的雄心進入這個行業(yè)，最后還是黯然離場。百分之七十以上做商業(yè)地產的人都虧了。所以業(yè)內還有句話，叫做：“如果你愛他，讓他去做商業(yè)地產；如果你恨他，也讓他去做商業(yè)地產”。
商業(yè)地產從類型上分，有地上商業(yè)街、地下商業(yè)街、圍合式商業(yè)街、社區(qū)型商業(yè)街、高密度商業(yè)、低密度商業(yè)、大盒子類型、百貨、購物中心、文旅商業(yè)、專業(yè)市場、寫字樓、商務公寓、快捷酒店、主題酒店等類型與模式，前兩年流行的各類小鎮(zhèn)，某種意義上也是商業(yè)地產。自開發(fā)商拿地后，可以做單項，也可以做組合，具體做哪一種類型，要根據(jù)政府要求、開發(fā)商實力、市場需求等綜合方面分析。本文，飆馬商業(yè)地產從招商、銷售、運營這三個方面進行詳細分析。
商業(yè)地產招商
招商是確保商業(yè)地產成功的重要一環(huán)，與運營、企劃共同成為支撐商業(yè)地產的三大支柱，也是銷售類商業(yè)的重要組成部分。時代在變，顧客消費習慣在變，做招商一定要有對商業(yè)的敏感度和對商業(yè)趨勢發(fā)展的提前預判，這不是一朝一夕所能達成的，要通過大量的案例和借鑒中總結、提煉出來。
近十年的商業(yè)趨勢呈現(xiàn)出不斷顛覆，幾何級裂變的發(fā)展，從商業(yè)體數(shù)量、單體商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)配置和消費者的消費習慣上都發(fā)生了翻天覆地的變化，招商面臨著前所未有的機會和困難。像金華，2008年，金華市區(qū)的商業(yè)面積約40萬方，周邊很多縣市人群都到金華消費，而到2018年，一個萬達商業(yè)體就可以達到20萬方，全市商業(yè)規(guī)模大幅增加，各縣市商業(yè)地產也發(fā)展的非常迅猛，商業(yè)人流的分流無可避免，外加電商的沖擊，招商從原來的坐商招商，皇帝女兒不愁嫁變成各家拼規(guī)模、拼實力、拼流量，導致商業(yè)地產的空置率和失敗率大幅攀升。
現(xiàn)在的商業(yè)，拼得是流量，人流、商流、信息流，只要有流量，好的商戶自然會入駐，項目就會有更好的發(fā)展，而好的流量需要前期招商時在品牌篩選、業(yè)態(tài)組合、生態(tài)環(huán)境等方面進行規(guī)劃，合適的才是好的，不一味追求高大上，開業(yè)后要及時做好業(yè)態(tài)更新、品牌調整，讓顧客保持新鮮感與可逛度，實現(xiàn)持續(xù)導流。目前，很多商業(yè)地產都已經有訂單式開發(fā)的理念，在對地塊開發(fā)時會根據(jù)周邊商業(yè)環(huán)境、商業(yè)人流、居民消費能力做大致的規(guī)劃定位，資源能力強的商業(yè)地產開發(fā)商會提前鎖定幾大主力店簽訂意向進駐合同，與以往純粹先蓋好房子再考慮招商已經有了很大的進步。
商業(yè)地產開發(fā)有建設周期，短則2-3年，多則3-5年，而現(xiàn)在的商業(yè)不說一日三變，也是數(shù)月一變，等項目建成后會與原來的定位出現(xiàn)差異。這就必須根據(jù)商業(yè)發(fā)展趨勢和招商實際隨時做好定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃的調整，但也忌諱推倒重來。有些開發(fā)商一年換一家代理公司，新代理公司喜歡對之前的進行全盤否定，導致已進駐商戶與新招商品牌存在沖突，把項目搞得四不象。雖然商業(yè)地產變化很快，但它還是需要過程去積累，去沉淀，只要定位不存在大問題，有時還是需要有耐心去靜待花開。
傳統(tǒng)實體商業(yè)近幾年日子不好過，但優(yōu)秀商業(yè)地產卻活得比以往任何時候都滋潤，這跟他們把體驗感和分享元素打造到極致有關。十年前，傳統(tǒng)大型商業(yè)超市是標配，現(xiàn)在超市的作用已經大大下降，如果還有開發(fā)商說我要引進一個什么大型超市的話就很落伍了。還有快時尚，大家都以引進zara、優(yōu)衣庫、H&M為榮，引進類似的快時尚是有好處，但是這些品牌低租金不說，而且要裝補，一個平方3000-5000元。300方起步，一個裝補就是百萬以上。很多快時尚開業(yè)都是拿一大堆尾貨賣。專門有一批品牌拿裝補發(fā)財?shù)?，裝補成了這些品牌的主要營利模式。很多開發(fā)商不知道，而且特別迷戀這些品牌，花了大價格引進，然后從小商戶這里大幅提高租金，最后小戶租金太高做不下去，拿裝補的商戶也撐不了這么大的一個體量，導致商場出問題的不在少數(shù)。
在新形勢下傳統(tǒng)商業(yè)受電商的沖擊已經不能適應現(xiàn)在的市場變化，舊的商業(yè)體將面臨全新的升級改造，互聯(lián)網+體驗式+情景式的商業(yè)模式將成為未來商業(yè)發(fā)展的主流。以前傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位一樓黃金珠寶，二男少女裝，三樓女裝，四樓男裝，五樓童裝加運動，類似于這種模式。但現(xiàn)在已然不能再按這種模式去做商業(yè)布局?，F(xiàn)在要的是體驗業(yè)態(tài)、新零售業(yè)態(tài)。所有的百貨、購物中心、專業(yè)市場（除批發(fā)類專業(yè)市場、生產資料型專業(yè)市場外）、商業(yè)街區(qū)都要走這條路。
什么是新零售，新零售以互聯(lián)網為依托，通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術手段，對商品的生產、流通與銷售過程進行升級改造，進而重塑業(yè)態(tài)結構與生態(tài)圈，并對線上服務、線下體驗以及現(xiàn)代物流進行深度融合的零售新模式。新零售的概念是馬云提出來的?，F(xiàn)在的餐飲外賣就是典型的新零售，在美團、餓了么平臺下單，然后物流送貨，一個餐飲店的外賣都要占40%以上，如果不做外賣的餐飲，在現(xiàn)有的消費環(huán)境下，很難開的下去。新零售在商業(yè)上的應用主要有三個改變：場景重構、體驗式業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)集合店。什么是體驗式，體驗式就是以休閑為主、購物為輔、塑造感官體驗及心理認同，符合消費者階層品味，網絡上不能實現(xiàn)消費的即是體驗式業(yè)態(tài)。以新零售與體驗式為主的商業(yè)我們稱為新商業(yè)，新商業(yè)主要解決的是人的社交功能，你去一個商場不能只是買東西，除了買東西之外，這個商業(yè)體還有一個重要的功能是幫助消費者完成社交。這是以后商業(yè)的趨勢。商業(yè)不能只是 “賣東西”，如果定位成銷售，那就啥東西都賣不出去。
根據(jù)這個商業(yè)發(fā)展趨勢，原來傳統(tǒng)的商業(yè)各樓層的業(yè)態(tài)已經慢慢變了，變成了生鮮店、網紅店、集合店、餐飲店、美容美發(fā)美甲、兒童娛樂、教育培訓、運動、現(xiàn)場互動、VR體驗等等，甚至包括牙科診所、中醫(yī)診所等。這些體驗式業(yè)態(tài)曾經都是以臨街店形式存在。但是現(xiàn)在這些業(yè)態(tài)都進了盒子，因為盒子冬暖夏涼，更舒適，又有場景。負一樓由原來的大型超市變成了鮮生店、集市。生鮮店比較好的品牌當然是盒馬、超級物種、蘇鮮生等品牌了，也有一些是各地老板自創(chuàng)的，但線下模式上都差不多，集市的概念來自香港，就是菜市場，但是比較高大上，和我們的傳統(tǒng)菜市場完全不一樣。一樓變成了各種數(shù)碼體驗店、烘焙、眼鏡店、化妝品集合店、藥妝、鞋類、KFC、進口食品區(qū)。二樓潮牌、HM、ZARA、無印良品、美甲、美發(fā)、咖啡、茶吧等。三樓兒童類、教育類、培訓類、玩具類、手作類等。四樓餐廳、VR體驗、電影院、電競、書吧等。餐飲店會在一個樓層里集中體現(xiàn)，然后在其他各樓層穿插分布?，F(xiàn)在的傳統(tǒng)百貨店很多都已經往這個方向走了。線上影響較小的是眼鏡店、鞋店，所以傳統(tǒng)商業(yè)體上，鞋類產品還是占據(jù)一定的位置。
除此之外，國內的各行各業(yè)也都紛紛開始借助短視頻發(fā)展的風口，不斷改革升級，實現(xiàn)多元化的運營模式，以此來提升用戶的購物體驗感，并賦予企業(yè)更多的競爭優(yōu)勢。
正是在短視頻熱潮的推動之下，在商業(yè)地產門戶行業(yè)從業(yè)多年的企業(yè)家緊抓風口，聯(lián)手知名互聯(lián)網平臺短視頻云平臺，合力打造的擁商業(yè)地產門戶短視頻商城應運而生。并以其多項功能體系，成功帶領著自身產業(yè)揚帆起航。
據(jù)創(chuàng)始人介紹，在創(chuàng)建中國商業(yè)地產門戶短視頻商城的過程中，除了與短視頻云平臺充分融合、利用其先進技術和新興項目之外，也立足于原有的實體產業(yè)，將線下門店作為基礎，把線下分散的資源和商業(yè)地產門戶行業(yè)中多個細分產業(yè)的優(yōu)質供應商匯集到一起。
再融合線上渠道，并以先進技術不斷整合和優(yōu)化銷售渠道的上下游供應鏈。最終形成了以中國商業(yè)地產門戶短視頻商城為中心，直連品牌供應商與終端消費者的線上線下雙端消費場景和高效供應鏈體系。
同時，為了能夠精準抓住消費者更潛在的消費喜好，提高盈利空間。創(chuàng)始人還充分利用短視頻云平臺的互聯(lián)網大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術，在平臺中建立起用戶瀏覽、購買、評價、互動等多方數(shù)據(jù)為核心的大數(shù)據(jù)庫。并通過大數(shù)據(jù)分析能力進行充分挖掘和分析，進而為用戶篩選出更適合的產品。
基于這些強大的功能體系，中國商業(yè)地產門戶短視頻商城以線上線下的多元化銷售場景為依托，為全國各地的消費者提供多品類、優(yōu)質優(yōu)價的產品，以及精準搜索、產品評價、行業(yè)最新資訊、24小時在線咨詢、物流信息跟蹤等多項服務。
正是基于這樣的前瞻性和理念，創(chuàng)始人迅速做出反應，與短視頻平臺合力搭建起了中國商業(yè)地產門戶短視頻商城。
而自中國商業(yè)地產門戶短視頻商城運營以來，不僅以強大的智能優(yōu)化系統(tǒng)快速提升了平臺與企業(yè)的曝光度，讓企業(yè)觸達到了更多的市場用戶，擴大的盈利面和銷售商機。
同時，利用高效供應鏈體系和大數(shù)據(jù)分析能力等功能體系進行整合與發(fā)展，也讓創(chuàng)始人的企業(yè)理清了市場需求關系，節(jié)省了運營成本，提升了運營效率。更讓企業(yè)沉淀了更多可持續(xù)復用的用戶資源，提升了經濟效益。
隨著短視頻覆蓋不斷提升，以及短視頻終端規(guī)模的不斷提升，使用短視頻的人也將越來越多。而創(chuàng)始人也相信，在短視頻浪潮的推動下，中國商業(yè)地產門戶短視頻商城也將會為企業(yè)帶來更多驚喜，以更強大的競爭優(yōu)勢帶領著產業(yè)在這個復雜多變的互聯(lián)網市場中揚帆起航。
