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中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶成功帶領(lǐng)著自身產(chǎn)業(yè)揚(yáng)帆起航

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)完全不同，很多操作理念與住宅地產(chǎn)正好相反，如果用住宅地產(chǎn)這一套做法來(lái)操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)，效果會(huì)南轅北轍。很多開(kāi)發(fā)商都喜歡做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，因?yàn)橐粋€(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，不管是自營(yíng)（收租金）還是銷售，都會(huì)帶來(lái)可觀的、很好的、源源不斷的現(xiàn)金流與利潤(rùn)，像北京的大悅城，一年8億的租金，這還不算資產(chǎn)增值與銀行融資部分。租金兩億左右的商場(chǎng)、市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)，比比皆是，利潤(rùn)可觀，而且解決就業(yè)人口多、消耗資源少、社會(huì)貢獻(xiàn)大。所以很多開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)的人都想做商業(yè)地產(chǎn)。但是，也不是誰(shuí)都能做這個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)也是風(fēng)險(xiǎn)非常高的行業(yè)，原來(lái)由億萬(wàn)富翁變成億萬(wàn)負(fù)翁的也比比皆是。這也不是一個(gè)有錢(qián)就能做的行業(yè)，像前首富娃哈哈，以百倍的雄心進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，最后還是黯然離場(chǎng)。百分之七十以上做商業(yè)地產(chǎn)的人都虧了。所以業(yè)內(nèi)還有句話，叫做：“如果你愛(ài)他，讓他去做商業(yè)地產(chǎn)；如果你恨他，也讓他去做商業(yè)地產(chǎn)”。

商業(yè)地產(chǎn)從類型上分，有地上商業(yè)街、地下商業(yè)街、圍合式商業(yè)街、社區(qū)型商業(yè)街、高密度商業(yè)、低密度商業(yè)、大盒子類型、百貨、購(gòu)物中心、文旅商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、快捷酒店、主題酒店等類型與模式，前兩年流行的各類小鎮(zhèn)，某種意義上也是商業(yè)地產(chǎn)。自開(kāi)發(fā)商拿地后，可以做單項(xiàng)，也可以做組合，具體做哪一種類型，要根據(jù)政府要求、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)需求等綜合方面分析。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)從招商、銷售、運(yùn)營(yíng)這三個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析。

商業(yè)地產(chǎn)招商

招商是確保商業(yè)地產(chǎn)成功的重要一環(huán)，與運(yùn)營(yíng)、企劃共同成為支撐商業(yè)地產(chǎn)的三大支柱，也是銷售類商業(yè)的重要組成部分。時(shí)代在變，顧客消費(fèi)習(xí)慣在變，做招商一定要有對(duì)商業(yè)的敏感度和對(duì)商業(yè)趨勢(shì)發(fā)展的提前預(yù)判，這不是一朝一夕所能達(dá)成的，要通過(guò)大量的案例和借鑒中總結(jié)、提煉出來(lái)。

近十年的商業(yè)趨勢(shì)呈現(xiàn)出不斷顛覆，幾何級(jí)裂變的發(fā)展，從商業(yè)體數(shù)量、單體商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)配置和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣上都發(fā)生了翻天覆地的變化，招商面臨著前所未有的機(jī)會(huì)和困難。像金華，2008年，金華市區(qū)的商業(yè)面積約40萬(wàn)方，周邊很多縣市人群都到金華消費(fèi)，而到2018年，一個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)體就可以達(dá)到20萬(wàn)方，全市商業(yè)規(guī)模大幅增加，各縣市商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展的非常迅猛，商業(yè)人流的分流無(wú)可避免，外加電商的沖擊，招商從原來(lái)的坐商招商，皇帝女兒不愁嫁變成各家拼規(guī)模、拼實(shí)力、拼流量，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率和失敗率大幅攀升。

現(xiàn)在的商業(yè)，拼得是流量，人流、商流、信息流，只要有流量，好的商戶自然會(huì)入駐，項(xiàng)目就會(huì)有更好的發(fā)展，而好的流量需要前期招商時(shí)在品牌篩選、業(yè)態(tài)組合、生態(tài)環(huán)境等方面進(jìn)行規(guī)劃，合適的才是好的，不一味追求高大上，開(kāi)業(yè)后要及時(shí)做好業(yè)態(tài)更新、品牌調(diào)整，讓顧客保持新鮮感與可逛度，實(shí)現(xiàn)持續(xù)導(dǎo)流。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)有訂單式開(kāi)發(fā)的理念，在對(duì)地塊開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)根據(jù)周邊商業(yè)環(huán)境、商業(yè)人流、居民消費(fèi)能力做大致的規(guī)劃定位，資源能力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)提前鎖定幾大主力店簽訂意向進(jìn)駐合同，與以往純粹先蓋好房子再考慮招商已經(jīng)有了很大的進(jìn)步。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有建設(shè)周期，短則2-3年，多則3-5年，而現(xiàn)在的商業(yè)不說(shuō)一日三變，也是數(shù)月一變，等項(xiàng)目建成后會(huì)與原來(lái)的定位出現(xiàn)差異。這就必須根據(jù)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和招商實(shí)際隨時(shí)做好定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整，但也忌諱推倒重來(lái)。有些開(kāi)發(fā)商一年換一家代理公司，新代理公司喜歡對(duì)之前的進(jìn)行全盤(pán)否定，導(dǎo)致已進(jìn)駐商戶與新招商品牌存在沖突，把項(xiàng)目搞得四不象。雖然商業(yè)地產(chǎn)變化很快，但它還是需要過(guò)程去積累，去沉淀，只要定位不存在大問(wèn)題，有時(shí)還是需要有耐心去靜待花開(kāi)。

傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)近幾年日子不好過(guò)，但優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)卻活得比以往任何時(shí)候都滋潤(rùn)，這跟他們把體驗(yàn)感和分享元素打造到極致有關(guān)。十年前，傳統(tǒng)大型商業(yè)超市是標(biāo)配，現(xiàn)在超市的作用已經(jīng)大大下降，如果還有開(kāi)發(fā)商說(shuō)我要引進(jìn)一個(gè)什么大型超市的話就很落伍了。還有快時(shí)尚，大家都以引進(jìn)zara、優(yōu)衣庫(kù)、H&M為榮，引進(jìn)類似的快時(shí)尚是有好處，但是這些品牌低租金不說(shuō)，而且要裝補(bǔ)，一個(gè)平方3000-5000元。300方起步，一個(gè)裝補(bǔ)就是百萬(wàn)以上。很多快時(shí)尚開(kāi)業(yè)都是拿一大堆尾貨賣(mài)。專門(mén)有一批品牌拿裝補(bǔ)發(fā)財(cái)?shù)?，裝補(bǔ)成了這些品牌的主要營(yíng)利模式。很多開(kāi)發(fā)商不知道，而且特別迷戀這些品牌，花了大價(jià)格引進(jìn)，然后從小商戶這里大幅提高租金，最后小戶租金太高做不下去，拿裝補(bǔ)的商戶也撐不了這么大的一個(gè)體量，導(dǎo)致商場(chǎng)出問(wèn)題的不在少數(shù)。

在新形勢(shì)下傳統(tǒng)商業(yè)受電商的沖擊已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)變化，舊的商業(yè)體將面臨全新的升級(jí)改造，互聯(lián)網(wǎng)+體驗(yàn)式+情景式的商業(yè)模式將成為未來(lái)商業(yè)發(fā)展的主流。以前傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位一樓黃金珠寶，二男少女裝，三樓女裝，四樓男裝，五樓童裝加運(yùn)動(dòng)，類似于這種模式。但現(xiàn)在已然不能再按這種模式去做商業(yè)布局?，F(xiàn)在要的是體驗(yàn)業(yè)態(tài)、新零售業(yè)態(tài)。所有的百貨、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)（除批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)、生產(chǎn)資料型專業(yè)市場(chǎng)外）、商業(yè)街區(qū)都要走這條路。

什么是新零售，新零售以互聯(lián)網(wǎng)為依托，通過(guò)運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)手段，對(duì)商品的生產(chǎn)、流通與銷售過(guò)程進(jìn)行升級(jí)改造，進(jìn)而重塑業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與生態(tài)圈，并對(duì)線上服務(wù)、線下體驗(yàn)以及現(xiàn)代物流進(jìn)行深度融合的零售新模式。新零售的概念是馬云提出來(lái)的?，F(xiàn)在的餐飲外賣(mài)就是典型的新零售，在美團(tuán)、餓了么平臺(tái)下單，然后物流送貨，一個(gè)餐飲店的外賣(mài)都要占40%以上，如果不做外賣(mài)的餐飲，在現(xiàn)有的消費(fèi)環(huán)境下，很難開(kāi)的下去。新零售在商業(yè)上的應(yīng)用主要有三個(gè)改變：場(chǎng)景重構(gòu)、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)集合店。什么是體驗(yàn)式，體驗(yàn)式就是以休閑為主、購(gòu)物為輔、塑造感官體驗(yàn)及心理認(rèn)同，符合消費(fèi)者階層品味，網(wǎng)絡(luò)上不能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的即是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。以新零售與體驗(yàn)式為主的商業(yè)我們稱為新商業(yè)，新商業(yè)主要解決的是人的社交功能，你去一個(gè)商場(chǎng)不能只是買(mǎi)東西，除了買(mǎi)東西之外，這個(gè)商業(yè)體還有一個(gè)重要的功能是幫助消費(fèi)者完成社交。這是以后商業(yè)的趨勢(shì)。商業(yè)不能只是 “賣(mài)東西”，如果定位成銷售，那就啥東西都賣(mài)不出去。

根據(jù)這個(gè)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，原來(lái)傳統(tǒng)的商業(yè)各樓層的業(yè)態(tài)已經(jīng)慢慢變了，變成了生鮮店、網(wǎng)紅店、集合店、餐飲店、美容美發(fā)美甲、兒童娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)、VR體驗(yàn)等等，甚至包括牙科診所、中醫(yī)診所等。這些體驗(yàn)式業(yè)態(tài)曾經(jīng)都是以臨街店形式存在。但是現(xiàn)在這些業(yè)態(tài)都進(jìn)了盒子，因?yàn)楹凶佣臎?，更舒適，又有場(chǎng)景。負(fù)一樓由原來(lái)的大型超市變成了鮮生店、集市。生鮮店比較好的品牌當(dāng)然是盒馬、超級(jí)物種、蘇鮮生等品牌了，也有一些是各地老板自創(chuàng)的，但線下模式上都差不多，集市的概念來(lái)自香港，就是菜市場(chǎng)，但是比較高大上，和我們的傳統(tǒng)菜市場(chǎng)完全不一樣。一樓變成了各種數(shù)碼體驗(yàn)店、烘焙、眼鏡店、化妝品集合店、藥妝、鞋類、KFC、進(jìn)口食品區(qū)。二樓潮牌、HM、ZARA、無(wú)印良品、美甲、美發(fā)、咖啡、茶吧等。三樓兒童類、教育類、培訓(xùn)類、玩具類、手作類等。四樓餐廳、VR體驗(yàn)、電影院、電競(jìng)、書(shū)吧等。餐飲店會(huì)在一個(gè)樓層里集中體現(xiàn)，然后在其他各樓層穿插分布?，F(xiàn)在的傳統(tǒng)百貨店很多都已經(jīng)往這個(gè)方向走了。線上影響較小的是眼鏡店、鞋店，所以傳統(tǒng)商業(yè)體上，鞋類產(chǎn)品還是占據(jù)一定的位置。

除此之外，國(guó)內(nèi)的各行各業(yè)也都紛紛開(kāi)始借助短視頻發(fā)展的風(fēng)口，不斷改革升級(jí)，實(shí)現(xiàn)多元化的運(yùn)營(yíng)模式，以此來(lái)提升用戶的購(gòu)物體驗(yàn)感，并賦予企業(yè)更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

正是在短視頻熱潮的推動(dòng)之下，在商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶行業(yè)從業(yè)多年的企業(yè)家緊抓風(fēng)口，聯(lián)手知名互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)短視頻云平臺(tái)，合力打造的擁商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城應(yīng)運(yùn)而生。并以其多項(xiàng)功能體系，成功帶領(lǐng)著自身產(chǎn)業(yè)揚(yáng)帆起航。

據(jù)創(chuàng)始人介紹，在創(chuàng)建中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城的過(guò)程中，除了與短視頻云平臺(tái)充分融合、利用其先進(jìn)技術(shù)和新興項(xiàng)目之外，也立足于原有的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，將線下門(mén)店作為基礎(chǔ)，把線下分散的資源和商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶行業(yè)中多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商匯集到一起。

再融合線上渠道，并以先進(jìn)技術(shù)不斷整合和優(yōu)化銷售渠道的上下游供應(yīng)鏈。最終形成了以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城為中心，直連品牌供應(yīng)商與終端消費(fèi)者的線上線下雙端消費(fèi)場(chǎng)景和高效供應(yīng)鏈體系。

同時(shí)，為了能夠精準(zhǔn)抓住消費(fèi)者更潛在的消費(fèi)喜好，提高盈利空間。創(chuàng)始人還充分利用短視頻云平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等先進(jìn)技術(shù)，在平臺(tái)中建立起用戶瀏覽、購(gòu)買(mǎi)、評(píng)價(jià)、互動(dòng)等多方數(shù)據(jù)為核心的大數(shù)據(jù)庫(kù)。并通過(guò)大數(shù)據(jù)分析能力進(jìn)行充分挖掘和分析，進(jìn)而為用戶篩選出更適合的產(chǎn)品。

基于這些強(qiáng)大的功能體系，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城以線上線下的多元化銷售場(chǎng)景為依托，為全國(guó)各地的消費(fèi)者提供多品類、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的產(chǎn)品，以及精準(zhǔn)搜索、產(chǎn)品評(píng)價(jià)、行業(yè)最新資訊、24小時(shí)在線咨詢、物流信息跟蹤等多項(xiàng)服務(wù)。

正是基于這樣的前瞻性和理念，創(chuàng)始人迅速做出反應(yīng)，與短視頻平臺(tái)合力搭建起了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城。

而自中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城運(yùn)營(yíng)以來(lái)，不僅以強(qiáng)大的智能優(yōu)化系統(tǒng)快速提升了平臺(tái)與企業(yè)的曝光度，讓企業(yè)觸達(dá)到了更多的市場(chǎng)用戶，擴(kuò)大的盈利面和銷售商機(jī)。

 同時(shí)，利用高效供應(yīng)鏈體系和大數(shù)據(jù)分析能力等功能體系進(jìn)行整合與發(fā)展，也讓創(chuàng)始人的企業(yè)理清了市場(chǎng)需求關(guān)系，節(jié)省了運(yùn)營(yíng)成本，提升了運(yùn)營(yíng)效率。更讓企業(yè)沉淀了更多可持續(xù)復(fù)用的用戶資源，提升了經(jīng)濟(jì)效益。

隨著短視頻覆蓋不斷提升，以及短視頻終端規(guī)模的不斷提升，使用短視頻的人也將越來(lái)越多。而創(chuàng)始人也相信，在短視頻浪潮的推動(dòng)下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶短視頻商城也將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更多驚喜，以更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)帶領(lǐng)著產(chǎn)業(yè)在這個(gè)復(fù)雜多變的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)中揚(yáng)帆起航。